Đặt cọc giữ chỗ khi đầu tư dư án Bất động sản khi chưa đủ điều kiện mở bán. Việc làm này của chủ đầu tư có trái luật và người mua có thực sự chịu rủi ro?
Lựa chọn kỹ Đơn vị CĐT uy tín trước khi giao dịch BĐS bằng cách Đặt cọc giữ chỗ.
Để bảo vệ khách hàng, tránh việc chủ đầu tư bán nhà hình thành trong tương lai, lấy tiền mà không đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định, doanh nghiệp phải làm xong móng, ngân hàng bảo lãnh và Sở Xây dựng cho phép đủ điều kiện mới được bán.
Tuy nhiên thực tế, thời gian qua nhiều doanh nghiệp lách luật mở bán dự án khi chưa đủ điều kiện. Bằng cách nhận đặt cọc giữ chỗ với mức từ 5 – 10%. Theo thông tin, có một dự án của Công ty CP địa ốc S làm chủ đầu tư. Dụ án này chính thức được giới thiệu ra thị trường, nhận đặt cọc giữ chỗ từ tháng 1-2016, nhưng đến nay vẫn chưa ký hợp đồng mua bán với khách hàng. Lý do là dự án đang trong quá trình được cơ quan chức năng nghiệm thu phần móng.
Đại diện Hưng Thịnh Land cho rằng, thị trường bất động sản vẫn đang trong chu kỳ tăng trưởng. Tuy nhiên, bên cạnh mảng sáng, vẫn còn những dự án dừng thi công, không thể triển khai, pháp lý chưa xong nhưng vẫn mở bán theo hình thức đặt cọc giữ chỗ.
Hình thực đặt cọc giữ cho từ góc nhìn Luật Sư.
Đánh giá về việc đặt cọc mua căn hộ, luật sư Trần Ngọc Lâm, Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết. Hoạt động đặt cọc giữ chỗ đang diễn ra tại hầu hết các dự án đang triển khai xây dựng trên toàn quốc. Đây là điều bình thường, không đồng nghĩa với việc chiếm dụng vốn.
Ông Lâm đưa ra ví dụ về một dự án tại Thủ Đức (TP.HCM) hiện đang trong quá trình thử tải, nhưng đã chạy chiến dịch truyền thông giới thiệu đến khách hàng. Khách hàng đăng ký giữ chỗ chiếm gần 80% số lượng căn hộ mở bán đợt đầu. Để giữ chỗ, mỗi khách phải nộp 50 triệu đồng. Sau đó phải thanh toán đủ 30% trước khi dự án hoàn thành phần móng theo đúng quy định. Khi đặt cọc giữ chỗ đợt đầu, khách hàng sẽ được mua với mức giá thấp hơn những đợt mở bán tiếp theo.
Theo luật sư Lâm số tiền giữ chỗ hay đặt cọc rất nhỏ so với tổng giá trị giao dịch. Nội dung hợp đồng cũng thể hiện rất rõ các điều khoản quy định cụ thể. Khách hàng và CĐT đồng ý với những điều khoản đó và ký kết với nhau thì không lo ngại. Nếu có tranh chấp, hai bên ngồi lại với nhau để giải quyết theo các điều khoản ràng buộc trong hợp đồng. Các chủ đầu tư uy tín thường sẽ trả lại tiền cọc cho người mua nếu khách hàng không ký tiếp hợp đồng mua bán.
Đặt cọc giữ chỗ diễn ra trên sự tự nguyên của Khách hàng và Chủ đầu tư
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM cũng khẳng định. Luật Kinh doanh BĐS không cấm chuyện CĐT nhận tiền đặt cọc, giữ chỗ mua BĐS. Cho nên CĐT thực hiện việc này theo Bộ luật Dân sự dựa trên sự thoả thuận giữa hai bên. Bộ luật Dân sự cũng không quy định đặt cọc bao nhiêu, nhưng thực tế khi giao dịch BDS khách hàng thường đặt cọc từ 2 – 10%.
“Tuy nhiên, đâu phải dự án nào khách hàng cũng chấp nhận bỏ tiền đặt cọc. Chỉ dự án tốt họ mới đặt cọc để giữ quyền mua. Vấn đề làm sao là khi chủ đầu tư nhận giữ chỗ thì làm đúng quy định của nhà nước. Lấy tiền triển khai dự án, chứ không đem tiền đi làm việc khác hay lấy tiền rồi không xây nhà”. Châu phân tích và cho biết, việc đặt cọc, giữ chỗ là thuận mua vừa bán.
